taxes
Как облагается налогом доход от аренды испанской недвижимости для голландских владельцев?
Граждане Нидерландов, получающие доход от аренды своей недвижимости в Испании, сталкиваются с уникальной налоговой ситуацией из-за системы Box 3 в Нидерландах.
Вот как это работает на практике.
В Испании: как резидент ЕС/ЕЭЗ, ваш доход от аренды облагается налогом в размере 19% на чистый доход (после вычета расходов, таких как IBI, коммунальные платежи, страховка, ремонт, проценты по ипотеке, управленческие сборы и амортизация).
Вы подаете квартальные декларации Modelo 210.
Даже когда вы не сдаете в аренду, Испания взимает налог на подразумеваемый доход в размере 19% от 1,1% кадастровой стоимости.
В Нидерландах: налоговое обращение в Нидерландах принципиально отличается от большинства других стран, поскольку Нидерланды используют систему Box 3 для частных активов, а не облагают налогом фактический доход от аренды.
Ваша испанская недвижимость декларируется в Box 3 как иностранный актив по рыночной стоимости (эквивалент WOZ).
Вы платите налог Box 3 на основе предполагаемой доходности, а не на основе фактического дохода от аренды.
Ставки Box 3 на 2026 год применяют предполагаемую доходность в зависимости от класса активов — недвижимость обычно попадает в категорию "другие инвестиции".
Механизм кредита: вы можете заявить вычет (voorkoming dubbele belasting) за уплаченный испанский налог на доход, что пропорционально снижает вашу налоговую обязанность по Box 3 в Нидерландах.
Это означает, что фактически уплаченный испанский налог на доход от аренды уменьшает вашу налоговую обязанность в Нидерландах.
Важно: если ваши общие активы Box 3 (включая испанскую недвижимость) падают ниже порога освобождения от налога Box 3 (примерно €57,000 на человека в 2026 году), вы можете не иметь налоговых обязательств по Box 3 в Нидерландах.
Координация между испанскими и нидерландскими налоговыми декларациями имеет решающее значение для максимизации кредитов и избежания переплат.
WOW-Estates рекомендует специализированных налоговых консультантов по Нидерландам и Испании, которые понимают обе системы.